Аванс, задаток или обеспечительный платеж?

Необходимость в таких договорах возникает при покупке квартиры на вторичном рынке, когда продавец и покупатель готовы заключить сделку, но требуется время на сбор документов, дополнительную проверку квартиры, получение одобрения ипотеки от банка и прочее. В чем разница и что выбрать?

Аванс по своей сути является предварительной оплатой (ст. 487 ГК РФ) и не имеет функции обеспечения исполнения сторонами обязательства по заключению либо исполнению условий договора купли-продажи, поскольку в случае, если по любым причинам этот договор не будет заключен, аванс просто возвращается покупателю. То есть, нет гарантии, что одна из сторон не передумает, и в итоге, просто будет потрачено время.

Задаток, в отличие от аванса, относится к средствам обеспечения исполнения обязательств (ст. 329, 380 ГК РФ) и дает больше гарантий сторонам. В случае неисполнения обязательства по вине покупателя, задаток остается у продавца (ч. 2 ст. 381 ГК РФ), по вине продавца – продавец возвращает задаток в двойном размере (ч. 2 ст. 381 ГК РФ), по независящим от сторон причинам – возвращается покупателю (ч. 1 ст. 381, ст. 416 ГК РФ).

Соглашение о задатке лучше составлять вместе с предварительным договором купли-продажи, либо само соглашение о задатке должно содержать все существенные условия будущей сделки. То есть, должен быть документ, содержащий обязательство, которое обеспечивается задатком. Без этого соглашение о задатке впоследствии может быть признано судом авансом (ст. 551 ГК РФ).

Обеспечительный платеж (ст. 381.1 ГК РФ) является достаточно гибким, поскольку стороны могут согласовать как зачет обеспечительного платежа в оплату цены недвижимости, так и его удержание полностью или в части при наступлении определенных обстоятельств.

Разумеется, правильный выбор между авансом, задатком и обеспечительным платежом зависит от конкретной ситуации и текущих целей сторон сделки.